Hektar gegen Aktie

Fünfunddreißig Jahre Ackerpreis

Der durchschnittliche Kaufwert eines Hektars landwirtschaftlicher Fläche in Deutschland. Jedes Jahr steht zweimal in der Grafik: einmal mit dem Preis, wie er damals gezahlt wurde (nominal), einmal mit demselben Preis in Geld von 2024 (real). Die hohlen Punkte links sind das frühere Bundesgebiet, aus D-Mark umgerechnet. Sie erfassen ein anderes Gebiet als die Reihe ab 1991, und für die Jahre dazwischen liegt uns keine amtliche Zahl vor — darum der Abstand.

Fünfundzwanzig Jahre bis zur Kaufkraft

Der Satz, den man über Boden am häufigsten hört, lautet: Er steigt immer. Zwischen 1991 und 2005 tat er das nicht.

Vierzehn Jahre lang fiel der Preis. Am Tiefpunkt 2005 war ein Hektar nominal 35 % billiger als 1991 und hatte die Hälfte seiner Kaufkraft verloren. Den Preis von 1991 erreichte er nominal erst 2011 wieder — nach 20 Jahren. In Kaufkraft erst 2016, nach 25 Jahren.

Zum Vergleich: Die acht Aktienrückgänge seit 1928, die wir an anderer Stelle nachgezeichnet haben, brauchten im Median 122 Monate — gut zehn Jahre — bis die Kaufkraft zurück war. Der Acker brauchte zweieinhalbmal so lang. Nur hat das niemand einen Crash genannt, weil es keinen Kurs gab, den man täglich hätte ansehen können.

Die Näherung für Westdeutschland deutet auf eine noch längere Strecke. Dort stand der Hektar 1981 bei 39.245 D-Mark — nominal gut 20.000 Euro, in Geld von 2024 aber rund 48.800. Der Bundesdurchschnitt liegt 2024 bei 35.637 Euro und damit real immer noch darunter. Die beiden Reihen sind allerdings nicht dasselbe Gebiet und nicht vergleichbar gerechnet.

Warum Boden als inflationssicher gilt

„Boden schützt vor Inflation" hat einen wahren Kern, und man kann ziemlich genau sagen, wo er liegt.

In den Siebzigern stimmte es. Im früheren Bundesgebiet stieg der Hektar von 16.660 D-Mark (1974) auf 39.245 (1981). Das ist nach Abzug der damaligen Inflation ein Plus von 71,5 % in sieben Jahren, also 8,0 % real pro Jahr — mitten in der stärksten Teuerungsphase der Nachkriegszeit. Wer das erlebt hat, brauchte keine Studie.

Was danach kam, steht selten daneben. Der Hektar von 1981 entspricht in Geld von 2024 rund 48.800 Euro. Diesen Betrag erreichte westdeutscher Boden nominal erst 2011 wieder — nach dreißig Jahren. In Kaufkraft lag er im letzten Jahr, für das uns eine amtliche Westzahl vorliegt (2017), noch 10 % darunter.

Für die Jahre danach haben wir für Westdeutschland keine Erhebung, nur eine Fortschreibung. Die landet in der Nähe des Niveaus von 1981 — zu nah, um daraus einen Gleichstand zu machen. Belegt ist deshalb nur das: Vier Jahrzehnte nach dem Hoch ist offen, ob die Kaufkraft von 1981 wieder erreicht ist. Der Schutz von sieben Jahren wurde mit mindestens vier Jahrzehnten bezahlt.

Durchgehend messen können wir den Bundesdurchschnitt — die Linie in der Grafik oben. Der steht 2024 bei 35.637 Euro und liegt damit in Kaufkraft 27 % unter dem westdeutschen Hektar von 1981. Ein Teil dieses Abstands ist allerdings kein Preisverfall, sondern Gebiet: Der Osten ist billiger und zieht den Durchschnitt nach unten.

Dass der Rückgang schon in den Achtzigern begann, zeigt Baden-Württemberg, wo das Statistische Landesamt die Reihe lückenlos führt: Dort lag der Höchststand 1984 bei 53.493 D-Mark je Hektar und 1998 nur noch bei 37.529 — nominal 30 % weniger, in Kaufkraft 47 %. In den Vereinigten Staaten lief es gleich: Boom in den Siebzigern, dann die Farmkrise der Achtziger.

Das Muster ist nicht auf Boden beschränkt — für Gold zeigen unsere Zahlen dasselbe: Über eine Inflationswelle hinweg hat Boden geschützt. Über die Jahrzehnte danach hat er dafür bezahlt. Beide Strecken gehören zu derselben Erfahrung; zitiert wird meist nur die erste.

Drei Begründungen und ihre Grenzen

So oft der Satz fällt, so selten steht dabei, worauf er sich stützt. Drei Begründungen werden genannt; jede hat eine Geschichte, und jede hat eine Grenze.

Boden ernährt. In beiden Weltkriegen und in den Jahren nach 1945 war Land wertvoll, weil darauf etwas wuchs: Als Geld nichts mehr kaufte, hatte der Hof zu essen. Ein Ertrag lässt sich daraus nicht ableiten. Der Verkauf von Bauernhöfen war ab 1933 durch das Reichserbhofgesetz weitgehend verboten — wo kein Markt ist, entsteht kein Preis, den man später zitieren könnte.

Boden ist begrenzt. Die Fläche wächst nicht, und sie wird kleiner, weil Siedlung und Verkehr sie verbrauchen. Was ein Hektar hergibt, ist dagegen sehr wohl gewachsen: Die Erträge je Fläche sind seit 1900 ein Vielfaches. Knappheit allein bestimmt den Preis also nicht — Gold ist ebenfalls begrenzt und brachte über 125 Jahre real 1,1 % pro Jahr.

Boden kann nicht pleitegehen. Für die Fläche stimmt das: Sie verschwindet nicht, auch wenn der Preis fällt. Das Eigentum daran kann aber wechseln, ohne dass der Eigentümer zustimmt. Zwischen 1945 und 1949, noch bevor es die DDR gab, wurden in der sowjetischen Zone mehr als drei Millionen Hektar entschädigungslos enteignet und an Kleinbauern und Flüchtlinge verteilt.

Daran änderte auch die Wiedervereinigung nichts. Das Bundesverfassungsgericht bestätigte 1996, dass diese Enteignungen nicht rückgängig zu machen sind; die früheren Eigentümer erhielten Geld und ein begrenztes Recht, Flächen vergünstigt zu kaufen. Zurückgegeben wurde nur, was der DDR-Staat nach 1949 genommen hatte: Wer 1946 enteignet wurde, bekam sein Land nicht wieder, wer 1972 enteignet wurde, in der Regel schon.

Was Boden im Ausnahmefall leistet, steht damit in einer anderen Spalte als eine Rendite. Er ernährt, er verschwindet nicht — und er kann trotzdem den Besitzer wechseln, ohne dass der alte dafür etwas bekommt.

Die Zahlen vor 1991 sind Westdeutschland und mit der Reihe für Gesamtdeutschland nicht deckungsgleich; der westdeutsche Verlauf ab 2018 ist mit dem Verhältnis West zu Deutschland fortgeschrieben, also geschätzt. Die Größenordnung trägt, die Nachkommastelle nicht.

Warum es fiel

Dazu rechnen wir nichts nach — das hier ist Einordnung, keine Messung. Drei Dinge fielen zeitlich zusammen.

Erstens die Agrarreform von 1992. Die sogenannte MacSharry-Reform senkte die europäischen Interventionspreise für Getreide um 35 % und ersetzte die Stützung durch Zahlungen je Hektar. Der Preis eines Ackers hängt daran, was er abwirft — und was er abwarf, wurde politisch neu festgelegt. Die Agenda 2000 setzte denselben Kurs fort.

Zweitens das Angebot aus der Wiedervereinigung. Ab 1992 privatisierte die bundeseigene BVVG die Flächen der ehemaligen DDR-Betriebe. Über Jahre kam damit Land auf den Markt, das es vorher dort nicht gab.

Drittens die Zinsen. Anfang der neunziger Jahre waren sie in Deutschland hoch, nach 2009 sehr niedrig. Ein Acker konkurriert mit der Verzinsung anderer Anlagen: Je höher die ist, desto weniger ist ein fester Pachtstrom wert. Dass der Boden genau ab 2009 stieg, fällt mit dem Weg der Zinsen nach unten zusammen — ob es daran lag, sagen diese Daten nicht.

Was der Acker abwirft

Ein Hektar bringt Pacht. Sie ist der einzige Teil der Rechnung, der nicht davon abhängt, was der nächste Käufer zahlt. Beide Beträge unten sind nominal, wie im jeweiligen Jahr gezahlt; die Rendite ist ein Verhältnis von beiden und deshalb dieselbe, ob man real oder nominal rechnet.

Von 2010 bis 2023 hat sich die Pacht gut verdoppelt, der Preis fast verdreifacht — beides nominal. In Kaufkraft ist die Pacht das 1,55-Fache, der Preis das 2,14-Fache. Welche der beiden Rechnungen man nimmt, ändert nichts am Befund: Der Preis wächst schneller als der Ertrag, und deshalb fällt die laufende Rendite von 2,01 % auf 1,46 %. Wer kauft, kauft weniger Ertrag je Euro als vor dreizehn Jahren; der Rest der Erwartung steckt im Preis.

Die Tabelle zeigt nur Jahre, in denen die Pacht tatsächlich erhoben wurde — das Statistische Bundesamt tut das alle drei bis vier Jahre, zuletzt 2023. Hält man die Pacht von 2023 gegen den Kaufwert von 2024, der schon vorliegt, sind es 1,37 %.

Zwei Pachten muss man auseinanderhalten. Neu verpachtet wurde 2023 für 489 € je Hektar, der Durchschnitt aller laufenden Verträge lag bei 357 €. Wer erbt oder alte Verträge hat, bekommt ein Drittel weniger als der Markt hergibt — und wer kauft, rechnet mit dem oberen Wert.

Acker gegen Aktien

Beides real gerechnet, der Acker gegen deutsche, die Aktien gegen amerikanische Preise; wo der Euro schon existierte, stehen die Aktien in Euro. Die mittlere Spalte ist der Acker samt Pacht — die gibt es für Gesamtdeutschland erst ab 2010.

Warum die mittlere Spalte dreimal leer ist: Pachtentgelte erhebt das Statistische Bundesamt für Gesamtdeutschland erst seit 2010. Für die Jahre davor gibt es keine Reihe, aus der sich eine Gesamtrendite rechnen ließe.

Man kann die Lücke abschätzen. Legt man auf die reine Preisrendite eine Pachtrendite von 1,7 % — das ist die Größenordnung, die wir für 2010 bis 2024 messen —, dann käme heraus, alles real: ab 1991 rund 2,7 %, ab 2000 5,6 %, ab 2005 7,4 %. Für 2010 liefert dieselbe Annahme 7,7 % gegen 7,6 % gemessen; das spricht für ihre Größenordnung, ersetzt aber keine Erhebung.

Das Startjahr entscheidet fast alles. Wer 1991 anfängt, sieht einen Acker, der real nicht einmal ein Prozent im Jahr gebracht hat, gegen Aktien mit fast acht. Wer 2005 anfängt — also am Tiefpunkt —, sieht zwei Anlagen, die kaum auseinanderliegen. Dieselbe Fläche, dieselbe Quelle, dieselbe Rechnung.

Das ist derselbe Befund wie beim Gold: Eine Zahl, die ein Startjahr braucht, ist keine Eigenschaft der Anlage, sondern eine Eigenschaft des gewählten Ausschnitts.

Ein Durchschnitt, den es so nicht gibt

Alle Zahlen oben sind Bundesdurchschnitte. Einen Hektar zu diesem Preis gibt es nirgends. Links der Kaufwert 2021 je Bundesland, rechts, was 2023 neu verpachtetes Ackerland je Hektar kostete — beides nominal, wie in dem Jahr gezahlt. Für einen Vergleich innerhalb desselben Jahres macht das keinen Unterschied.

Zwischen dem Saarland mit 10.827 € und Bayern mit 71.469 € liegt der Faktor 6,6 — und das sind schon Durchschnitte ganzer Länder. Geht man eine Ebene tiefer, steht Oberbayern bei 127.077 €, also beim Elffachen des Saarlands. Jede Aussage über „den" Bodenpreis ist eine Aussage über einen Mittelwert, unter dem sich sehr verschiedene Märkte verbergen.

Auch nach Betriebsgröße geht die Pacht weit auseinander: Wer 200 bis 500 Hektar bewirtschaftet, zahlt 578 € je Hektar, wer über 1.000 Hektar hat, nur 333 €. Die größten Betriebe stehen überwiegend im Osten — die Spalte misst also zum Teil dasselbe wie der West-Ost-Unterschied darüber.